إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية

يمثل الاستثمار العقاري أحد أهم ركائز الاقتصاد في المملكة العربية السعودية، ويعتبر تأجير العقارات مصدر دخل أساسي للعديد من الأفراد والشركات. ولكن، قد تتحول هذه العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر إلى مصدر للقلق والنزاع، خاصة عند إخلال المستأجر بالتزاماته وامتناعه عن إخلاء العقار. في هذه المرحلة، لا يعود الحوار الودي كافيًا، ويصبح اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم إخلاء هو الحل الحتمي. إلا أن الحصول على الحكم ليس نهاية المطاف، بل هو بداية لمرحلة أكثر أهمية ودقة، وهي مرحلة التنفيذ.

إن فهم إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية بشكل دقيق وعميق هو ما يفصل بين مجرد ورقة حكم وبين استعادة حقك الفعلي في عقارك. هذه الإجراءات، التي ينظمها نظام التنفيذ ولائحته، تتطلب خبرة قانونية متخصصة لضمان سيرها بسلاسة وسرعة وتجنب أي عوائق قد تؤخر استرداد المالك لممتلكاته. في مكتب فيصل الحارثي للمحاماة، ندرك تمامًا التحديات التي تواجه المؤجرين، ونقدم لكم الدعم الكامل والتمثيل القانوني الاحترافي لاجتياز هذه المرحلة الحاسمة بقوة النظام، وتحويل الحكم القضائي إلى واقع ملموس.

💬 اطلب استشارة مجانية

ما هو حكم الإخلاء العقاري ومتى يصدر؟

حكم الإخلاء العقاري هو قرار قضائي ملزم صادر عن المحكمة المختصة، يقضي بإنهاء العلاقة الإيجارية وإلزام المستأجر بتسليم العقار محل العقد إلى المؤجر خاليًا من الشواغل، ويصدر هذا الحكم بناءً على أسباب نظامية محددة تثبت إخلال المستأجر بالتزاماته التعاقدية.

• يصدر حكم الإخلاء كاستجابة لدعوى قضائية يرفعها المؤجر (المالك) ضد المستأجر أمام المحكمة العامة أو المحكمة التجارية بحسب طبيعة العقد.

• السبب الأكثر شيوعًا لصدور حكم الإخلاء هو امتناع المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة في مواعيدها المحددة في العقد، وهو الإخلال الجوهري الأول في عقود الإيجار.

• يصدر الحكم أيضًا في حال مخالفة المستأجر لبنود العقد الأخرى، مثل استخدام العقار في غير الغرض المخصص له، كتحويل شقة سكنية إلى مكتب تجاري دون موافقة المالك.

• قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن لشخص آخر دون الحصول على إذن كتابي وصريح من المؤجر يعد سببًا قويًا لإصدار حكم الإخلاء.

• إلحاق المستأجر لأضرار جسيمة بالعين المؤجرة أو إجراء تعديلات جوهرية فيها دون موافقة المالك، مما يغير من طبيعة العقار أو يهدد سلامته، يبرر صدور الحكم.

• انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم رغبة المؤجر في تجديده، مع إخطار المستأجر بذلك خلال المدة النظامية، وامتناع المستأجر عن الخروج، هو من الأسباب الرئيسية التي تستدعي اللجوء للقضاء.

• إن إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية تبدأ بعد الحصول على هذا الحكم القضائي الذي يثبت حق المؤجر في استعادة عقاره.

• لا يمكن للمؤجر إخراج المستأجر بالقوة بنفسه، بل يجب عليه اتباع القنوات النظامية والحصول على حكم قضائي أولًا، ثم الشروع في إجراءات تنفيذه.

• يهدف هذا الحكم إلى إعادة التوازن للعلاقة التعاقدية وحماية حقوق الملكية التي كفلها النظام السعودي، وضمان عدم استغلال المستأجر للعقار دون وجه حق.

• يتولى مكتب فيصل الحارثي للمحاماة تمثيل المؤجرين في رفع دعاوى الإخلاء وتقديم كافة الأدلة والمستندات التي تدعم موقفهم وتسرّع من صدور الحكم لصالحهم.

كيف يتم تقديم طلب تنفيذ حكم الإخلاء عبر منصة ناجز؟

بعد الحصول على حكم الإخلاء النهائي، أتاحت وزارة العدل السعودية تقديم طلبات التنفيذ إلكترونيًا عبر منصة ناجز، مما يسهل ويسرع من بدء الإجراءات بشكل كبير دون الحاجة للمراجعات الورقية التقليدية.

• تبدأ الخطوة الأولى بتسجيل الدخول إلى بوابة ناجز الإلكترونية باستخدام حساب النفاذ الوطني الموحد (أبشر) الخاص بالمؤجر (طالب التنفيذ) أو وكيله المحامي.

• بعد الدخول إلى المنصة، يتم اختيار قائمة “الخدمات الإلكترونية” ثم التوجه إلى أيقونة “التنفيذ”.

• من قائمة خدمات التنفيذ، يتم اختيار خدمة “تقديم طلب تنفيذ” ومن ثم اختيار نوع الطلب الرئيسي “تنفيذ مالي” أو “تنفيذ أحوال شخصية”، واختيار النوع الفرعي المناسب وهو “طلب إخلاء عقار”.

• سيقوم النظام بعرض الأحكام القضائية النهائية الصادرة لصالح طالب التنفيذ، ويتم اختيار الحكم المراد تنفيذه من القائمة.

• بعد اختيار الحكم، سيطلب النظام تعبئة نموذج إلكتروني يتضمن بيانات المنفذ ضده (المستأجر)، مثل رقم هويته وعنوانه الوطني وبيانات التواصل.

• يجب إرفاق نسخة إلكترونية واضحة من صك الحكم النهائي (الصيغة التنفيذية)، بالإضافة إلى أي مستندات أخرى داعمة مثل عقد الإيجار.

• يتم مراجعة كافة البيانات المدخلة بعناية للتأكد من دقتها ومطابقتها لما ورد في صك الحكم، ثم يتم تقديم الطلب إلكترونيًا.

• بعد تقديم الطلب، يتم قيده آليًا في محكمة التنفيذ المختصة ويُمنح رقمًا مرجعيًا يمكن من خلاله متابعة حالة الطلب عبر المنصة.

• تعتبر هذه الخطوة هي الإطلاق الرسمي لـ إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية، حيث ينتقل الملف من المحكمة التي أصدرت الحكم إلى قضاء التنفيذ.

• إن التقديم الإلكتروني عبر محامٍ متخصص كمكتب فيصل الحارثي للمحاماة يضمن استكمال الطلب بشكل صحيح وتجنب أي أخطاء قد تؤدي إلى رفضه أو تأخيره.

خطوات تنفيذ الحكم بعد صدوره من المحكمة

بمجرد قيد طلب التنفيذ في محكمة التنفيذ المختصة، تبدأ سلسلة من الإجراءات النظامية المنظمة التي تهدف إلى إبلاغ المنفذ ضده وإلزامه بتنفيذ مضمون الحكم طوعًا أو جبرًا.

• بعد قيد الطلب، يصدر قاضي التنفيذ أمرًا موجهًا إلى المنفذ ضده (المستأجر) يخطره بصدور الحكم وبوجوب تنفيذه طوعًا خلال مدة محددة.

• يتم إبلاغ المنفذ ضده بهذا الأمر عبر الوسائل الإلكترونية المعتمدة (الرسائل النصية على جواله المسجل في أبشر)، ويعتبر هذا التبليغ رسميًا ومنتجًا لآثاره النظامية.

• يتضمن أمر التنفيذ إخطار المستأجر بأنه في حال عدم إخلاء العقار طواعية خلال المهلة المحددة، فسيتم اتخاذ الإجراءات النظامية اللازمة لإخلائه بالقوة الجبرية.

• إذا انقضت مهلة الإخلاء الطوعي ولم يقم المستأجر بتسليم العقار، فإن إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية تنتقل إلى مرحلة التنفيذ الجبري.

• يقوم طالب التنفيذ (المؤجر) أو وكيله بتقديم طلب عبر منصة ناجز لمتابعة التنفيذ وتحديد موعد للإخلاء الجبري.

• يقوم قاضي التنفيذ بتكليف أحد مأموري التنفيذ المعتمدين بالانتقال إلى موقع العقار للإشراف على عملية الإخلاء.

• في الموعد المحدد، ينتقل مأمور التنفيذ إلى العقار، وقد ترافقه قوة من الشرطة إذا استدعى الأمر ذلك، لتنفيذ الإخلاء بالقوة الجبرية.

• يتم تحرير محضر رسمي بواقعة الإخلاء، يوضح فيه حالة العقار وما تم فيه من إجراءات، ويتم تسليم العقار للمؤجر بموجب هذا المحضر.

• في حال وجود منقولات خاصة بالمستأجر داخل العقار، يتم حصرها وتسليمها له، فإن رفض استلامها أو لم يكن موجودًا، يتم إيداعها لدى جهة معتمدة على نفقته.

• تنتهي إجراءات التنفيذ بتمكين المؤجر من عقاره بشكل كامل، ويتم إغلاق ملف التنفيذ في المحكمة.

هل يمكن منع تنفيذ حكم الإخلاء؟

بمجرد أن يصبح حكم الإخلاء نهائيًا وواجب النفاذ، فإن إمكانيات منع تنفيذه تكون محدودة للغاية، حيث إن قضاء التنفيذ لا يعيد النظر في موضوع الحكم، ولكن توجد حالات استثنائية ضيقة قد تؤدي إلى إيقاف مؤقت للإجراءات.

• لا يمكن منع التنفيذ بالاعتراض على مضمون الحكم الموضوعي أمام قاضي التنفيذ، فمهمة قاضي التنفيذ هي تطبيق الحكم كما صدر وليس مناقشته.

• يمكن أن يتوقف التنفيذ مؤقتًا إذا تمكن المنفذ ضده من رفع “دعوى منازعة تنفيذ موضوعية” أمام المحكمة المختصة، ولكن يجب أن تستند هذه المنازعة إلى أسباب طرأت بعد صدور الحكم، كأن يدعي المستأجر أنه قام بسداد كامل الأجرة بعد صدور الحكم وقبل بدء التنفيذ.

• قد يتوقف التنفيذ إذا توصل الطرفان (المؤجر والمستأجر) إلى اتفاق صلح جديد بعد صدور الحكم، وقاما بتوثيق هذا الصلح وتقديمه لقاضي التنفيذ.

• وجود خطأ إجرائي جوهري في إجراءات التنفيذ نفسها، مثل عدم صحة التبليغ بأمر التنفيذ، قد يمنح المنفذ ضده الحق في طلب إيقاف الإجراءات مؤقتًا لتصحيح الخطأ.

• في حالات نادرة جدًا، إذا ظهرت مستندات قاطعة وجديدة لم تكن متاحة أثناء نظر الدعوى الأصلية، قد يقبل التماس إعادة النظر في الحكم، مما يوقف تنفيذه حتى البت في الالتماس.

• إن إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية مصممة لتكون حاسمة وسريعة، والنظام يضع قيودًا صارمة على محاولات المماطلة أو تعطيل التنفيذ دون وجه حق.

• محاولة منع التنفيذ دون مسوغ قانوني قوي قد تعرض المنفذ ضده لعقوبات إضافية بتهمة عرقلة سير العدالة.

• إن الاستعانة بمكتب فيصل الحارثي للمحاماة تضمن للمؤجر القدرة على التصدي لأي محاولات غير نظامية من قبل المستأجر لتعطيل التنفيذ، والمضي قدمًا في استعادة الحق.

• القاعدة العامة هي أن الحكم النهائي واجب النفاذ، وأي محاولة لمنعه هي الاستثناء الذي لا يتم قبوله إلا بشروط صارمة جدًا.

• إذا صدر قرار من محكمة أعلى درجة (مثل المحكمة العليا) بوقف تنفيذ الحكم، فهذا هو السبب الأقوى الذي يمنع تنفيذه.

ما هي مهلة الإخلاء الطوعي التي يمنحها القاضي؟

نص نظام التنفيذ السعودي على منح المنفذ ضده مهلة زمنية محددة بعد إبلاغه بأمر التنفيذ، وذلك لإتاحة الفرصة أمامه لتنفيذ مضمون الحكم طواعية وتجنب اللجوء إلى القوة الجبرية.

• يمنح قاضي التنفيذ المنفذ ضده (المستأجر) مهلة نظامية مدتها خمسة أيام تبدأ من تاريخ إبلاغه بأمر التنفيذ.

• الهدف من هذه المهلة هو حث المستأجر على احترام الحكم القضائي وإخلاء العقار بنفسه، مما يحفظ كرامته ويتجنب الإحراج الناتج عن الإخلاء الجبري.

• خلال هذه الأيام الخمسة، يفترض أن يقوم المستأجر بتفريغ منقولاته الشخصية وتسليم مفاتيح العقار للمؤجر أو إيداعها لدى محكمة التنفيذ.

• تعتبر هذه المهلة فرصة أخيرة للمستأجر لإنهاء الأمر بشكل ودي، وقد يتم خلالها التفاوض على تسوية نهائية للمطالبات المالية المتبقية إن وجدت.

• إذا انتهت مهلة الخمسة أيام دون أن يقوم المستأجر بالإخلاء، فإنه يعتبر مماطلًا، ويحق للمؤجر طلب بدء إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية بالقوة الجبرية.

• يجب على المؤجر أو وكيله متابعة انتهاء المهلة عبر منصة ناجز، وتقديم طلب “متابعة إجراءات التنفيذ” فور انقضائها.

• لا يجوز اتخاذ أي إجراء جبري ضد المستأجر قبل انتهاء هذه المهلة النظامية، وأي إجراء يتم قبل ذلك يعتبر غير نظامي.

• تمثل هذه المهلة توازنًا بين حق المؤجر في استعادة عقاره بسرعة، وبين منح المستأجر فرصة لترتيب أموره والخروج بشكل سلمي.

• في مكتب فيصل الحارثي للمحاماة، نتابع بدقة كافة المهل الزمنية في قضايا التنفيذ لضمان عدم إضاعة أي وقت والمضي قدمًا في الإجراءات فور انتهاء المهلة النظامية.

• يتم احتساب المهلة بالأيام الفعلية، وإذا صادف نهايتها عطلة رسمية، فإنها تمتد إلى أول يوم عمل تالٍ.

هل يحق للمؤجر تنفيذ الحكم فورًا دون مهلة؟

على الرغم من أن مهلة الخمسة أيام هي القاعدة العامة، إلا أن نظام التنفيذ قد أورد حالات استثنائية محددة على سبيل الحصر يجوز فيها لقاضي التنفيذ الأمر بالتنفيذ الفوري دون منح هذه المهلة.

• نعم، في حالات معينة يقدرها قاضي التنفيذ، يمكن الأمر بالتنفيذ المعجل دون التقيد بمهلة الإخلاء الطوعي.

• غالبًا ما يتم اللجوء إلى التنفيذ المعجل إذا كان هناك خشية من أن يقوم المستأجر بإلحاق ضرر كبير بالعقار إذا مُنح مهلة، كأن يكون هناك دليل على أنه يهدد بإتلافه.

• إذا كان الحكم صادرًا في مسائل مستعجلة بطبيعتها، فقد يأمر القاضي بتنفيذه فورًا.

• إذا كان هناك نص نظامي خاص يوجب التنفيذ الفوري في حالة معينة، فإن قاضي التنفيذ يلتزم بهذا النص.

• إن طلب التنفيذ الفوري يجب أن يكون مسببًا، وعلى المؤجر (طالب التنفيذ) أن يقدم الأدلة والقرائن التي تقنع القاضي بضرورة الاستغناء عن المهلة.

• هذا الإجراء يعتبر استثنائيًا والسلطة التقديرية فيه تعود لقاضي التنفيذ الذي يوازن بين مصلحة المؤجر في حماية عقاره وبين حق المستأجر في الحصول على مهلة.

• لا يعتبر عدم سداد الأجرة بحد ذاته سببًا كافيًا للتنفيذ المعجل، ما لم يقترن بظروف أخرى تدل على خطورة بقاء المستأجر في العقار.

• تهدف هذه الاستثناءات إلى التعامل مع الحالات الطارئة التي قد يترتب على التأخير فيها ضرر لا يمكن تداركه.

• إن صياغة طلب التنفيذ المعجل وتقديم المبررات المقنعة للقاضي يتطلب خبرة محامٍ متخصص في إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية.

• في معظم الحالات العملية، يتم منح مهلة الخمسة أيام، ولا يتم اللجوء للتنفيذ المعجل إلا في أضيق الحدود.

الفرق بين الإخلاء الودي والإخلاء الجبري

يمثل هذان المصطلحان طريقتين مختلفتين لإنهاء العلاقة الإيجارية، إحداهما تتم بالتراضي والأخرى تتم بقوة النظام، والفرق بينهما جوهري من حيث الإجراءات والتكاليف والأثر النفسي على الأطراف.

• الإخلاء الودي: يتم باتفاق متبادل بين المؤجر والمستأجر على إنهاء العقد وتسليم العقار في تاريخ محدد، دون الحاجة للجوء إلى القضاء، ويتم غالبًا عبر توقيع “مخالصة نهائية”.

• الإخلاء الجبري: هو الذي يتم تنفيذًا لحكم قضائي واجب النفاذ، وبإشراف مباشر من محكمة التنفيذ ومأموريها، وذلك بعد رفض المستأجر الخروج طواعية.

• الإخلاء الودي يحافظ على علاقة طيبة بين الطرفين، ويوفر الكثير من الوقت والجهد والمصاريف القضائية، بينما الإخلاء الجبري غالبًا ما يكون تتويجًا لنزاع طويل ومكلف.

• في الإخلاء الودي، يتم تسليم العقار بشكل سلمي، بينما في الإخلاء الجبري، قد يتطلب الأمر استخدام القوة النظامية (الشرطة) لإخراج المستأجر وممتلكاته.

• إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية هي المسار المخصص للإخلاء الجبري، وهي غير مطلوبة في حالة الإخلاء الودي.

• الإخلاء الودي يمنح مرونة أكبر للطرفين في تحديد موعد التسليم وترتيب الأمور المالية، أما الإخلاء الجبري فيخضع لمواعيد وإجراءات قضائية صارمة.

• يُنصح دائمًا بمحاولة الوصول إلى إخلاء ودي قبل البدء في أي إجراءات قضائية، ويمكن للمحامي أن يلعب دور الوسيط الفعال في تحقيق ذلك.

• حتى بعد صدور حكم الإخلاء، يظل الباب مفتوحًا أمام المستأجر لتسليم العقار وديًا خلال مهلة التنفيذ الطوعي لتجنب الإجراءات الجبرية.

• يمثل الإخلاء الجبري الخيار الأخير الذي يلجأ إليه النظام لفرض احترام الأحكام القضائية وإعادة الحقوق لأصحابها بالقوة عند فشل كل الحلول الأخرى.

• في مكتب فيصل الحارثي للمحاماة، نسعى دائمًا لاستنفاد طرق الحل الودي أولًا، ولكننا على أتم الاستعداد لاتخاذ الإجراءات الجبرية بحزم عند الضرورة.

ما دور مأمور التنفيذ في تنفيذ حكم الإخلاء؟

مأمور التنفيذ هو الموظف المختص الذي تكلفه محكمة التنفيذ بالإشراف المباشر على تطبيق مضمون السند التنفيذي (حكم الإخلاء) على أرض الواقع، ويعتبر الذراع التنفيذي لقاضي التنفيذ.

• يتلقى مأمور التنفيذ الأمر من قاضي التنفيذ بالانتقال إلى موقع العقار لتنفيذ حكم الإخلاء بعد انتهاء المهلة الطوعية.

• يقوم المأمور بإخطار أطراف التنفيذ بالموعد المحدد للإخلاء الجبري، والتنسيق مع الجهات الأمنية إذا لزم الأمر.

• في يوم التنفيذ، ينتقل مأمور التنفيذ إلى العقار ويطلب من المستأجر وشاغلي العقار إخلاءه فورًا وتسليمه للمؤجر.

• إذا امتنع المستأجر عن الخروج، فإن للمأمور صلاحية استخدام القوة الجبرية، بمساعدة الشرطة، لإجباره على الإخلاء.

• يقوم المأمور بالإشراف على إخراج منقولات المستأجر من العقار، وفي حال رفض استلامها، يتخذ الإجراءات اللازمة لحفظها في مكان مخصص على نفقة المستأجر.

• بعد إتمام عملية الإخلاء، يقوم مأمور التنفيذ بتحرير “محضر تنفيذ” مفصل يوثق فيه كافة الإجراءات التي تمت، وحالة العقار عند التسليم، وأسماء الحاضرين وتوقيعاتهم.

• يسلم المأمور العقار لطالب التنفيذ (المؤجر) بموجب هذا المحضر، الذي يعتبر سندًا رسميًا على استلام المؤجر لعقاره.

• يرفع مأمور التنفيذ محضره إلى قاضي التنفيذ للإبلاغ بتمام التنفيذ، وبناءً عليه يتم إغلاق ملف القضية.

• يعتبر دور المأمور محوريًا في إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية، حيث إنه يترجم القرار القضائي إلى فعل مادي على أرض الواقع.

• يجب على الأطراف التعاون مع مأمور التنفيذ والامتثال لتعليماته، حيث إن أي مقاومة له تعتبر جريمة عرقلة لسير العدالة يعاقب عليها النظام.

هل يحق للمستأجر الاعتراض على الحكم أثناء التنفيذ؟

بمجرد وصول القضية إلى مرحلة التنفيذ، فإن حق المستأجر في الاعتراض على الحكم نفسه يكون قد استنفد، وتقتصر حقوقه على الاعتراض على إجراءات التنفيذ فقط.

• لا، لا يحق للمستأجر (المنفذ ضده) الاعتراض على موضوع الحكم أو أسبابه أمام قاضي التنفيذ، فهذا الأمر من اختصاص محكمة الموضوع التي أصدرت الحكم ومحكمة الاستئناف.

• مرحلة التنفيذ ليست درجة من درجات التقاضي، ومهمة قاضي التنفيذ هي تطبيق السند التنفيذي وليس مراجعته أو تعديله.

• إذا كان المستأجر يعتقد أن الحكم الصادر ضده غير صحيح، كان يجب عليه الاعتراض عليه بالاستئناف خلال المدة النظامية المحددة بعد صدور الحكم الابتدائي.

• يمكن للمستأجر فقط تقديم “منازعة تنفيذ إجرائية”، وهي تتعلق بالاعتراض على صحة الإجراءات التي اتخذها قاضي التنفيذ أو مأموره، كأن يدعي عدم تبليغه بأمر التنفيذ تبليغًا صحيحًا.

• يجب تقديم هذه المنازعة الإجرائية إلى قاضي التنفيذ نفسه، الذي يفصل فيها بشكل عاجل، ولا يترتب على رفعها بالضرورة وقف التنفيذ ما لم يأمر القاضي بذلك.

• إن النظام وضع هذه القاعدة لضمان هيبة الأحكام القضائية ومنع المماطلة في تنفيذها بعد أن أصبحت نهائية.

• إن إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية تسير قدمًا بمجرد اكتساب الحكم للصفة النهائية، ولا يمكن إيقافها إلا لأسباب استثنائية وقوية جدًا.

• إن محاولة إثارة جدل موضوعي حول الحكم أمام قاضي التنفيذ تعتبر تضييعًا لوقت المحكمة وقد تعرض صاحبها للمساءلة.

• يقدم مكتب فيصل الحارثي للمحاماة النصح للمؤجرين حول كيفية الرد على أي منازعات تنفيذ قد يثيرها المستأجر بهدف تعطيل الإجراءات.

• الخلاصة هي أن باب الاعتراض الموضوعي يُغلق بصدور الحكم النهائي، ويقتصر الاعتراض في مرحلة التنفيذ على الجوانب الإجرائية فقط.

هل يمكن تنفيذ حكم الإخلاء ضد مستأجر بدون عقد؟

نعم، يمكن رفع دعوى إخلاء والحصول على حكم وتنفيذه حتى في غياب عقد إيجار مكتوب وموثق، ولكن الأمر يتطلب إثبات وجود العلاقة الإيجارية بوسائل إثبات أخرى.

• غياب العقد المكتوب لا ينفي وجود العلاقة الإيجارية، فالإيجار يمكن أن ينعقد شفهيًا، ولكن إثباته يصبح أكثر صعوبة.

• يقع عبء إثبات وجود العلاقة الإيجارية وشروطها على عاتق المدعي (المؤجر)، وعليه أن يقدم للمحكمة ما يثبت ذلك.

• من وسائل الإثبات المعتمدة: شهادة الشهود الذين لديهم علم بوجود اتفاق الإيجار، أو إقرار المستأجر نفسه بوجود العلاقة الإيجارية.

• يمكن إثبات العلاقة أيضًا من خلال الحوالات البنكية المنتظمة التي كان يرسلها المستأجر للمؤجر تحت مسمى “إيجار”، أو فواتير الخدمات (كهرباء، ماء) المسجلة باسم المستأجر في العقار.

• بمجرد أن تقتنع المحكمة بوجود علاقة إيجارية، فإنها تطبق عليها الأحكام العامة للإيجار، ويمكنها إصدار حكم بالإخلاء إذا ثبت إخلال المستأجر بالتزاماته (مثل عدم دفع الأجرة).

• بعد الحصول على حكم قضائي، فإن إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية تسري بنفس الطريقة تمامًا كما لو كان هناك عقد مكتوب.

• إن منصة “إيجار” التي أطلقتها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان تهدف إلى تنظيم القطاع وتوثيق جميع العقود إلكترونيًا، مما يقلل من هذه المشاكل.

• العقود غير المسجلة في “إيجار” قد لا تُقبل كسندات تنفيذية مباشرة، ويتطلب الأمر الحصول على حكم قضائي موضوعي أولًا.

• ننصح في مكتب فيصل الحارثي للمحاماة جميع المؤجرين بضرورة توثيق عقودهم عبر منصة “إيجار” لحماية حقوقهم وتسهيل أي إجراءات قضائية مستقبلية.

• وجود العقد الموثق يختصر الكثير من الوقت والجهد في مرحلة التقاضي، ويجعل موقف المؤجر أقوى بكثير.

خطوات إخلاء العقار في حال امتناع المستأجر عن الخروج

عندما يصر المستأجر على المماطلة ويرفض الخروج بعد انتهاء المهلة الطوعية، فإن نظام التنفيذ يكفل للمؤجر وسائل حاسمة لإجباره على الإخلاء بقوة النظام.

• الخطوة الأولى هي قيام المؤجر أو وكيله بتقديم طلب “إصدار قرار إخلاء بالقوة الجبرية” عبر منصة ناجز فور انتهاء مهلة الخمسة أيام.

• بناءً على هذا الطلب، يصدر قاضي التنفيذ أمره لمأمور التنفيذ بالانتقال إلى العقار واتخاذ اللازم لإخلائه جبرًا.

• يتم تحديد موعد للإخلاء، ويقوم مأمور التنفيذ بالتنسيق مع الشرطة لتوفير الدعم الأمني اللازم، خاصة إذا كان المستأجر معروفًا بسلوكه العدواني.

• في الموعد المحدد، يتم كسر قفل العقار إذا رفض المستأجر فتحه، وذلك بحضور مأمور التنفيذ والشرطة.

• يتم إخراج المستأجر وأي أشخاص آخرين يوجدون في العقار، ويتم استخدام القوة بالقدر اللازم للتغلب على أي مقاومة.

• يتم حصر جميع المنقولات الموجودة داخل العقار في محضر رسمي، وتُعرض على المستأجر لاستلامها.

• إذا رفض المستأجر استلام منقولاته، يتم نقلها إلى مستودع مخصص وحفظها فيه لمدة معينة على نفقة المستأجر، ثم يتم بيعها في مزاد علني إذا لم يطالب بها.

• إن هذه الخطوات الحاسمة هي جوهر إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية، وهي تضمن عدم بقاء الحق حبرًا على ورق.

• يتم تسليم العقار للمؤجر خاليًا من الشواغل بموجب محضر رسمي، ويعتبر هذا المحضر سندًا قويًا على استلامه لحقه.

• الهدف من هذه الإجراءات الصارمة هو فرض هيبة القضاء والتأكيد على أن الأحكام القضائية واجبة النفاذ ولا يمكن التهاون في تطبيقها.

هل يُرافق الشرطة مأمور التنفيذ في حكم الإخلاء؟

نعم، تعتبر مرافقة الشرطة لمأمور التنفيذ إجراءً شائعًا وضروريًا في كثير من حالات الإخلاء الجبري لضمان سير العملية بسلاسة وأمان وحفظ النظام.

• لا تكون مرافقة الشرطة تلقائية في كل الحالات، بل يتم تقدير الحاجة إليها من قبل قاضي التنفيذ أو مأمور التنفيذ بناءً على ظروف القضية.

• إذا كان هناك توقع بأن المستأجر سيقاوم عملية الإخلاء أو سيبدي سلوكًا عنيفًا، فإن طلب الدعم من الشرطة يصبح أمرًا حتميًا.

• دور الشرطة هو توفير الحماية الأمنية لمأمور التنفيذ وطالب التنفيذ (المؤجر) أثناء قيامهم بعملهم.

• تتولى الشرطة التعامل مع أي مقاومة أو اعتداء من قبل المستأجر أو أي شخص آخر، وضبط النظام في موقع التنفيذ.

• وجود الشرطة بحد ذاته يشكل عامل ردع للمستأجر، ويجعله أكثر امتثالًا للإجراءات لتجنب الدخول في مشاكل جنائية إضافية.

• إن التعاون بين محكمة التنفيذ والجهات الأمنية هو جزء لا يتجزأ من إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية، ويعكس تكامل أجهزة الدولة لفرض سيادة القانون.

• يقوم مأمور التنفيذ بمخاطبة مركز الشرطة الذي يقع العقار في نطاقه لطلب توفير الدعم اللازم في اليوم والوقت المحددين للتنفيذ.

• لا تتدخل الشرطة في الجوانب الإجرائية للتنفيذ (مثل حصر المنقولات)، فمهمتها تنحصر في الجانب الأمني فقط.

• هذا الإجراء يؤكد على جدية الدولة في تنفيذ الأحكام القضائية وحماية حقوق أصحاب الأملاك.

ماذا يحدث إذا أتلف المستأجر العقار أثناء التنفيذ؟

إذا قام المستأجر عمدًا بإتلاف العقار أو أجزاء منه قبل أو أثناء عملية الإخلاء، فإن هذا الفعل يفتح الباب أمام المؤجر لاتخاذ إجراءات قانونية إضافية للمطالبة بالتعويض.

• يجب على المؤجر ومأمور التنفيذ توثيق حالة العقار بشكل دقيق في محضر التنفيذ، مع وصف مفصل لجميع الأضرار والتلفيات الموجودة.

• يُنصح بشدة بالتقاط صور فوتوغرافية أو مقاطع فيديو لهذه الأضرار كدليل إضافي، ويفضل أن يتم ذلك بحضور المأمور والشهود.

• يعتبر إتلاف العقار من قبل المستأجر إخلالًا بالتزامه التعاقدي بالمحافظة على العين المؤجرة، ويوجب عليه مسؤولية التعويض عن كافة الأضرار.

• بناءً على محضر التنفيذ والأدلة الأخرى، يحق للمؤجر رفع دعوى قضائية جديدة ومستقلة أمام المحكمة المختصة ضد المستأجر، يطالبه فيها بقيمة إصلاح هذه التلفيات.

• قد يعتبر الإتلاف العمدي للعقار جريمة جنائية (إتلاف الممتلكات)، ويحق للمؤجر تقديم بلاغ للشرطة، مما قد يؤدي إلى مساءلة المستأجر جنائيًا بالإضافة إلى مطالبته بالتعويض المدني.

• إن إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية تركز على استعادة العقار، أما التعويض عن الأضرار فيتطلب دعوى منفصلة.

• يمكن للمؤجر الاستعانة بخبير مقيم معتمد لتقدير تكلفة إصلاح الأضرار وتقديم تقرير مفصل للمحكمة لدعم مطالبته بالتعويض.

• إن توثيق الحالة عند استلام العقار أمر في غاية الأهمية، وأي تهاون فيه قد يضعف موقف المؤجر في دعوى التعويض لاحقًا.

• يقدم مكتب فيصل الحارثي للمحاماة خدماته في رفع دعاوى التعويض عن الأضرار ومتابعتها، استكمالًا لحماية حقوق الموكل بعد إتمام الإخلاء.

متى يُعتبر حكم الإخلاء نهائيًا وقابلًا للتنفيذ؟

لا يمكن البدء في إجراءات التنفيذ إلا بعد أن يكتسب الحكم القضائي الصفة النهائية، وهي مرحلة قانونية تعني أن الحكم أصبح باتًا وغير قابل للطعن بالطرق العادية.

• يصدر الحكم أولًا من محكمة الدرجة الأولى (المحكمة العامة) ويكون حكمًا ابتدائيًا.

• بعد صدور الحكم الابتدائي، يُمنح الطرف المحكوم عليه (المستأجر) مدة نظامية محددة، وهي ثلاثون يومًا، لتقديم لائحة اعتراضية واستئناف الحكم أمام محكمة الاستئناف.

• إذا انقضت مدة الثلاثين يومًا ولم يقم المستأجر بتقديم استئناف، فإن الحكم الابتدائي يكتسب الصفة النهائية ويصبح واجب النفاذ.

• إذا قام المستأجر بتقديم استئناف، فإن القضية تنتقل إلى محكمة الاستئناف التي تنظر في الحكم وتؤيده أو تعدله أو تلغيه.

• إذا أصدرت محكمة الاستئناف حكمها بتأييد حكم الإخلاء الصادر من محكمة الدرجة الأولى، فإن هذا الحكم يعتبر نهائيًا وواجب النفاذ.

• بمجرد اكتساب الحكم للصفة النهائية، سواء بمضي مدة الاعتراض أو بصدور حكم من محكمة الاستئناف، يمكن للمؤجر التقدم بطلب إرفاق “الصيغة التنفيذية” على صك الحكم.

• الصيغة التنفيذية هي عبارة خاتمة تذيل بها الأحكام القضائية النهائية، وتتضمن أمرًا إلى كافة الجهات المختصة بالمبادرة إلى تنفيذ هذا الحكم وإعانة طالبه على تنفيذه ولو باستعمال القوة الجبرية.

• إن إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية لا تبدأ إلا بوجود صك حكم مذيل بالصيغة التنفيذية.

• من المهم متابعة هذه المراحل بدقة، لأن أي طلب تنفيذ يقدم قبل أن يصبح الحكم نهائيًا سيتم رفضه من قبل محكمة التنفيذ.

في ختام هذا الدليل، يتضح أن استعادة عقارك من مستأجر مماطل هي رحلة قانونية تتطلب معرفة دقيقة وصبرًا ومتابعة حثيثة. إن إجراءات تنفيذ حكم إخلاء في السعودية، رغم وضوحها، تحتوي على تفاصيل دقيقة يمكن أن تؤثر بشكل كبير على سرعة استرداد حقك. إن التعامل مع هذه الإجراءات بشكل فردي قد يكون مرهقًا ومحفوفًا بالأخطاء. لهذا السبب، فإن توكيل محامٍ متخصص من مكتب فيصل الحارثي للمحاماة هو استثمارك الأمثل لضمان أن كل خطوة تتم بشكل صحيح وفعال، بدءًا من رفع الدعوى الابتدائية وانتهاءً بتسليم مفاتيح عقارك في يدك. لا تدع حقك يتأخر بسبب تعقيدات الإجراءات.

اتخذ الخطوة الصحيحة الآن. تواصل مع فريق الخبراء في مكتب فيصل الحارثي للمحاماة للحصول على استشارة فورية وبدء الإجراءات اللازمة لاستعادة ممتلكاتك. اتصل بنا على: +966 54 124 4411