دعوى اخلاء عقار في السعودية

تُعد العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر من أكثر العلاقات القانونية شيوعًا وحساسية في المجتمع، حيث ترتكز على الثقة المتبادلة والالتزام ببنود العقد المتفق عليه. ومع ذلك، قد تنشأ خلافات تؤدي إلى ضرورة إنهاء هذه العلاقة بشكل قانوني، وهنا تبرز أهمية “دعوى اخلاء عقار” كإجراء نظامي يحمي حقوق المؤجر ويضمن له استرداد ملكيته عند إخلال المستأجر بالتزاماته. إن اللجوء إلى القضاء ليس خيارًا سهلاً، بل هو مسار يتطلب فهمًا دقيقًا للأنظمة والقوانين المعمول بها في المملكة العربية السعودية، بدءًا من شروط رفع الدعوى، مرورًا بالإجراءات المتبعة أمام المحاكم،

وانتهاءً بتنفيذ الحكم الصادر. سواء كنت مالكًا يعاني من تأخر المستأجر في سداد الأجرة، أو استخدامه للعقار في غير الغرض المخصص له، أو حتى في حالة عدم وجود عقد مكتوب، فإن معرفة حقوقك وواجباتك هي خطوتك الأولى نحو الحل. في هذا المقال الشامل، المقدم من مكتب فيصل الحارثي للمحاماة، سنستعرض بالتفصيل كل ما يتعلق بإجراءات دعوى اخلاء عقار في السعودية، وسنزودك بالمعلومات اللازمة التي تمكنك من اتخاذ القرارات الصائبة، وتضمن لك سلوك الطريق القانوني الصحيح بكل ثقة واقتدار للحفاظ على استثماراتك العقارية.

💬 اطلب استشارة مجانية

دعوى اخلاء عقار في السعودية

تعتبر دعوى اخلاء عقار في السعودية أداة قانونية أساسية متاحة لأصحاب العقارات لحماية ممتلكاتهم وضمان حقوقهم عند نشوب نزاعات مع المستأجرين.

• هي دعوى قضائية يرفعها مالك العقار (المؤجر) أمام المحكمة المختصة ضد شاغل العقار (المستأجر) لإلزامه بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها خالية من الشواغل والأشخاص.

• تنظم هذه الدعوى العلاقة التعاقدية بين الطرفين وتوفر حلاً قضائياً عند إخلال أحد الأطراف، وتحديداً المستأجر، ببنود عقد الإيجار المتفق عليه.

• تهدف دعوى اخلاء عقار بشكل أساسي إلى استرداد حيازة العقار من المستأجر الذي يرفض الخروج طواعية لأسباب غير مشروعة.

• يستند النظام القانوني السعودي في تنظيم هذه الدعوى إلى أحكام الشريعة الإسلامية والأنظمة الحديثة كنظام الإيجار ونظام المرافعات الشرعية ونظام التنفيذ.

• تعتبر هذه الدعوى من الدعاوى العقارية التي تقع ضمن اختصاص المحاكم العامة في المملكة العربية السعودية.

• إن نجاح دعوى اخلاء عقار يعتمد بشكل كبير على وجود سبب نظامي واضح ومبرر لطلب الإخلاء وتقديم الأدلة والمستندات التي تدعم هذا الطلب.

• لا تقتصر أهميتها على حماية المؤجر فقط، بل تساهم أيضًا في تنظيم السوق العقاري وتعزيز الثقة بين المستثمرين والمستأجرين من خلال توفير إطار قانوني واضح لحل النزاعات.

تعريف إخلاء العقار في النظام السعودي

لفهم أبعاد دعوى اخلاء عقار، لا بد من استيعاب التعريف النظامي لعملية الإخلاء كما تقره القوانين والتشريعات السعودية.

• يُعرّف إخلاء العقار في النظام السعودي بأنه الإجراء القانوني الذي يتم بموجبه إنهاء العلاقة الإيجارية وإلزام المستأجر بترك العقار المستأجر وإعادته إلى حيازة المالك.

• يشمل هذا الإجراء إخراج المستأجر وممتلكاته الشخصية من العقار وتسليمه للمؤجر بالحالة التي كان عليها عند بدء الإيجار، مع مراعاة الاستهلاك الطبيعي.

• لا يمكن أن يتم الإخلاء بالقوة أو بشكل فردي من قبل المالك، بل يجب أن يستند إلى سبب مشروع وحكم قضائي صادر من المحكمة المختصة.

• يعتبر النظام السعودي عقود الإيجار الموثقة عبر منصة “إيجار” بمثابة سندات تنفيذية، مما يسهل ويسرّع من إجراءات الإخلاء في حالات محددة دون الحاجة لرفع دعوى قضائية مطولة.

• الهدف من تنظيم عملية الإخلاء هو تحقيق التوازن بين حق المالك في استرداد ملكه وحق المستأجر في الحصول على مهلة كافية لترتيب أموره وإيجاد سكن بديل.

• تتولى محكمة التنفيذ مهمة تطبيق أحكام الإخلاء الصادرة، ويمكنها الاستعانة بالقوة الجبرية إذا لزم الأمر لضمان تنفيذ الحكم القضائي.

شروط إخلاء العقار

لكي تكون دعوى اخلاء عقار مقبولة أمام القضاء السعودي، يجب أن تستند إلى مجموعة من الشروط الأساسية التي تبرر الطلب وتجعله متوافقًا مع الأنظمة.

• الشرط الأول والأساسي هو وجود علاقة تعاقدية بين المؤجر والمستأجر، سواء كانت من خلال عقد إيجار إلكتروني موثق عبر منصة “إيجار” أو عقد مكتوب، وفي بعض الحالات يمكن إثباتها بالبينات الأخرى.

• يجب أن يتوفر سبب نظامي أو قانوني مشروع لطلب الإخلاء، فلا يمكن للمالك طرد المستأجر لمجرد رغبته في ذلك طالما أن العقد ساري المفعول والمستأجر ملتزم بشروطه.

• من أبرز الأسباب انتهاء مدة عقد الإيجار المتفق عليها دون رغبة المالك في التجديد أو اتفاق على ذلك.

• التأخر المستمر أو الامتناع عن سداد الأجرة المستحقة يعتبر من أقوى الأسباب لرفع دعوى اخلاء عقار.

• يجب على المالك في كثير من الحالات توجيه إنذار رسمي للمستأجر قبل اللجوء للقضاء، يطالبه فيه بتصحيح المخالفة (مثل سداد الأجرة المتأخرة) أو إخلاء العقار خلال مدة محددة.

• يجب أن يتمتع رافع الدعوى (المدعي) بالأهلية القانونية والصفة، أي أن يكون هو المالك الأصلي للعقار أو وكيله الشرعي بموجب وكالة سارية المفعول.

• تُرفع الدعوى أمام المحكمة العامة التي يقع العقار ضمن نطاق اختصاصها المكاني.

• استخدام العقار في غير الغرض المتفق عليه في العقد، كتحويل شقة سكنية إلى مكتب تجاري، يعد سبباً مشروعاً لطلب الإخلاء.

كيفية دعوى اخلاء عقار بدون عقد في السعودية

قد تبدو مسألة رفع دعوى اخلاء عقار في غياب عقد مكتوب أمرًا معقدًا، ولكن النظام السعودي وضع حلولاً وإجراءات للتعامل مع هذه الحالات.

• عدم وجود عقد إيجار مكتوب لا يعني ضياع حق المالك، ولكن عبء الإثبات يقع عليه بشكل أكبر.

• الخطوة الأولى هي رفع دعوى أمام المحكمة العامة لإثبات وجود العلاقة الإيجارية الشفهية بين الطرفين.

• يجب على المالك جمع وتقديم كافة الأدلة والقرائن التي تثبت هذه العلاقة، مثل شهادة الشهود من الجيران أو العاملين في المبنى.

• إيصالات التحويلات البنكية الشهرية بقيمة الأجرة تعتبر دليلاً قوياً يمكن الاستناد إليه لإثبات وجود اتفاق على الإيجار وقيمته.

• فواتير الخدمات العامة (كهرباء، ماء) المسجلة باسم المستأجر في عنوان العقار يمكن أن تدعم موقف المالك في إثبات إشغال المستأجر للعقار.

• أي مراسلات نصية أو عبر تطبيقات التواصل الاجتماعي بين المالك والمستأجر تتناول أمور الإيجار يمكن تقديمها كقرينة للمحكمة.

• بعد أن تقتنع المحكمة بوجود العلاقة الإيجارية وتثبتها، يمكن للمالك في نفس الدعوى أو في دعوى لاحقة المطالبة بإخلاء العقار استنادًا إلى أحد الأسباب المشروعة، مثل عدم سداد الأجرة أو انتهاء المدة العرفية للإيجار.

• نظرًا لتعقيد هذه القضايا، فإن الاستعانة بمحامٍ متخصص من مكتب فيصل الحارثي تصبح ضرورة لضمان تقديم الأدلة بشكل صحيح وإقناع المحكمة.

إجراءات تقديم صحيفة دعوى إخلاء عقار

تعتبر صحيفة الدعوى هي الوثيقة الرسمية التي تبدأ بها الخصومة القضائية، ويجب أن يتم إعدادها وتقديمها وفق إجراءات محددة لضمان قبولها.

• حاليًا، يتم تقديم معظم الدعاوى إلكترونيًا عبر بوابة “ناجز” التابعة لوزارة العدل، مما يسهل ويسرع الإجراءات.

• تبدأ الإجراءات بتسجيل الدخول إلى بوابة ناجز باستخدام حساب النفاذ الوطني الموحد.

• يتم اختيار “القضاء” من قائمة الخدمات، ثم “صحيفة الدعوى”، والضغط على “تقديم طلب جديد”.

• يتم تحديد تصنيف الدعوى الرئيسي كـ “عامة”، والتصنيف الفرعي “عقارية”، ثم اختيار نوع الدعوى “إخلاء عقار”.

• يجب تعبئة بيانات المدعي (المالك) والمدعى عليه (المستأجر) بدقة تامة، بما في ذلك أرقام الهوية والعناوين الوطنية.

• يتم بعد ذلك كتابة موضوع الدعوى ووقائعها بشكل مفصل وواضح، مع شرح سبب طلب الإخلاء وتسلسل الأحداث.

• يجب إرفاق جميع المستندات الداعمة للدعوى إلكترونيًا، مثل صورة صك الملكية، وصورة عقد الإيجار (إن وجد)، وصورة من الإنذار الموجه للمستأجر، وأي إثباتات أخرى.

• بعد مراجعة كافة البيانات والتأكد من صحتها، يتم سداد الرسوم القضائية المقررة إلكترونيًا وتقديم الدعوى.

• بعد تقديم الطلب، يتم قيده في المحكمة المختصة وتحديد موعد للجلسة الأولى وإبلاغ الأطراف بذلك.

صحيفة دعوى اخلاء عقار

تمثل صياغة صحيفة الدعوى بشكل قانوني سليم ركيزة أساسية لنجاح القضية، حيث يجب أن تكون واضحة ومحددة ومستوفية لجميع الأركان الشكلية والموضوعية.

• يجب أن تبدأ الصحيفة بتحديد اسم المحكمة المختصة التي تُرفع إليها الدعوى.

• تتضمن الصحيفة بيانات المدعي والمدعى عليه بشكل كامل ودقيق، بما في ذلك الأسماء الكاملة، أرقام الهويات، المهن، ومحلات الإقامة.

• يتم تحديد موضوع الدعوى بشكل موجز وواضح، على سبيل المثال: “دعوى إخلاء عقار لعدم سداد الأجرة”.

• في قسم “وقائع الدعوى”، يتم سرد تفاصيل النزاع بتسلسل زمني، بدءًا من تاريخ إبرام عقد الإيجار، وقيمة الأجرة، وتاريخ بدء امتناع المستأجر عن السداد، والإجراءات التي اتخذها المالك قبل رفع الدعوى كالإنذارات والمطالبات الودية.

• يجب أن تكون الصياغة قانونية ومتماسكة، مع الإشارة إلى المواد النظامية وبنود العقد التي تم الإخلال بها.

• في نهاية الصحيفة، يتم تحديد “الطلبات” بشكل دقيق، والتي قد تشمل: الحكم بإلزام المدعى عليه بإخلاء العقار وتسليمه خاليًا، وإلزامه بسداد الأجرة المتأخرة حتى تاريخ الإخلاء الفعلي، وإلزامه بدفع أتعاب المحاماة والمصاريف القضائية.

• يجب أن تكون الصحيفة موقعة من المدعي أو وكيله الشرعي، ويفضل دائمًا إسناد مهمة صياغتها إلى محامٍ خبير كفريق عمل مكتب فيصل الحارثي لضمان خلوها من أي ثغرات قانونية.

دعوى اخلاء عقار لعدم سداد الأجرة

يعد التخلف عن دفع الإيجار من أكثر الأسباب شيوعًا لرفع دعوى اخلاء عقار، وقد وضع النظام السعودي إجراءات واضحة للتعامل مع هذه الحالة.

• يعتبر امتناع المستأجر عن سداد الأجرة في المواعيد المحددة إخلالًا جوهريًا بالعقد يمنح المالك الحق في المطالبة بالإخلاء.

• قبل رفع الدعوى، يتوجب على المالك غالبًا إنذار المستأجر بضرورة السداد خلال مدة معينة، وهذا الإنذار يعد شرطًا لقبول الدعوى في كثير من الأحيان.

• في حالة العقود الموثقة عبر منصة “إيجار”، يمكن أن يعتبر العقد سندًا تنفيذيًا، مما يتيح للمالك التوجه مباشرة إلى محكمة التنفيذ لطلب الإخلاء والمطالبة بالأجرة دون الحاجة لرفع دعوى موضوعية، مما يختصر الكثير من الوقت والجهد.

• في حالة العقود غير الموثقة، يجب على المالك رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة العامة، وتقديم ما يثبت عدم السداد، مثل كشوف الحسابات البنكية التي تظهر عدم إيداع الأجرة.

• ستنظر المحكمة في الدعوى، وإذا ثبت لديها امتناع المستأجر عن السداد دون مبرر مشروع، ستحكم بإلزامه بدفع المتأخرات وإخلاء العقار.

• لا يسقط حق المالك في المطالبة بالأجرة المتأخرة حتى بعد صدور حكم الإخلاء وتنفيذه.

• يمكن للمحكمة أن تلزم المستأجر بدفع تعويض للمالك عن الأضرار التي لحقت به نتيجة التأخير في الإخلاء.

دعوى إخلاء عقار بدون عقد

كما ذكرنا سابقًا، يمكن رفع دعوى إخلاء عقار حتى في غياب عقد مكتوب، مع التركيز على إثبات العلاقة الإيجارية أولاً.

• يمثل غياب العقد المكتوب تحديًا قانونيًا، حيث يصبح إثبات شروط الاتفاق الشفهي مثل مدة الإيجار وقيمته أكثر صعوبة.

• الخطوة الأولى والأساسية هي رفع دعوى قضائية أمام المحكمة العامة لإثبات وجود العلاقة الإيجارية أولاً.

• يجب على المالك تقديم جميع الأدلة الممكنة مثل شهادة الشهود، سجلات التحويلات البنكية المنتظمة، فواتير الخدمات، وأي مراسلات تثبت الاتفاق.

• إذا نجح المالك في إثبات وجود العلاقة الإيجارية، تنتقل المحكمة إلى النظر في سبب طلب الإخلاء.

• يمكن أن يستند طلب الإخلاء إلى أسباب مثل عدم دفع الأجرة، أو إلحاق الضرر بالعقار، أو استخدام العقار في أنشطة غير مشروعة.

• في حالة عدم وجود اتفاق واضح على مدة الإيجار، قد تقدر المحكمة المدة بناءً على العرف أو طريقة دفع الأجرة (شهرية أو سنوية).

• يعتبر النظام السعودي أن عدم توثيق العقد مخالفة، لكنه لا يلغي حقوق الطرفين، ويسعى القضاء لحماية الطرف حسن النية.

• الاستعانة بمحامٍ خبير في القضايا العقارية، كمكتب فيصل الحارثي، أمر حيوي في مثل هذه القضايا لتقديم الحجج القانونية والأدلة بالطريقة الصحيحة.

دعوى الإخلاء حسب المشرع السعودي

وضع المشرع السعودي إطارًا قانونيًا متكاملًا ينظم دعوى الإخلاء، يهدف إلى تحقيق العدالة وحفظ حقوق جميع الأطراف.

• يعتمد النظام السعودي على نظام المرافعات الشرعية لتحديد إجراءات رفع الدعوى والنظر فيها، ونظام التنفيذ لتطبيق الأحكام الصادرة.

• أُنشئت منصة “إيجار” الإلكترونية لتكون الأداة الرسمية لتوثيق عقود الإيجار، واعتبرت العقود الموثقة من خلالها سندات تنفيذية، مما أحدث نقلة نوعية في سرعة حسم النزاعات.

• يمنح النظام المالك (المؤجر) الحق في طلب الإخلاء في حالات محددة وواضحة تضمن عدم التعسف في استخدام هذا الحق.

• في المقابل، يحمي النظام المستأجر من الطرد التعسفي، حيث لا يجوز إخراجه من العقار دون سبب مشروع وحكم قضائي.

• تشدد الأنظمة على ضرورة إخطار المستأجر ومنحه مهلة كافية قبل اتخاذ الإجراءات القضائية، مما يتيح له فرصة لتصحيح وضعه أو إيجاد مكان بديل.

• يهدف المشرع من خلال هذه التنظيمات إلى خلق بيئة استثمارية عقارية آمنة ومستقرة، وتشجيع توثيق العقود لحماية الحقوق وتقليل النزاعات.

• تتسم الإجراءات بالمرونة حيث تفرق بين الحالات التي يوجد فيها عقد موثق والحالات التي لا يوجد فيها، مع توفير مسار قضائي لكل حالة.

إجراءات تنفيذ حكم إخلاء

الحصول على حكم قضائي بإخلاء العقار هو نصف الطريق، والنصف الآخر هو تنفيذ هذا الحكم على أرض الواقع، وهو ما يتم عبر محكمة التنفيذ.

• بعد أن يصبح الحكم الصادر بإخلاء العقار نهائيًا وقطعيًا، يقوم المالك بتقديم طلب تنفيذ إلكترونيًا عبر بوابة ناجز.

• تقوم محكمة التنفيذ بإصدار أمر تنفيذ وإبلاغ المنفذ ضده (المستأجر) بضرورة إخلاء العقار طواعية خلال مدة محددة، وهي عادة خمسة أيام من تاريخ التبليغ.

• إذا امتثل المستأجر وقام بإخلاء العقار خلال المهلة المحددة، يتم إغلاق ملف التنفيذ.

• في حال رفض المستأجر الامتثال لأمر التنفيذ والإخلاء طواعية، يحق لطالب التنفيذ (المالك) طلب التنفيذ الجبري.

• يقوم مأمور التنفيذ، بالاستعانة بالجهات الأمنية إذا لزم الأمر، بالانتقال إلى موقع العقار لتنفيذ الإخلاء بالقوة الجبرية.

• يتم تحرير محضر بإجراءات الإخلاء وتسليم العقار للمالك خاليًا من الشواغل.

• قد تترتب على الممتنع عن التنفيذ عقوبات أخرى نص عليها نظام التنفيذ، مثل الغرامات المالية أو المنع من السفر أو إيقاف الخدمات الحكومية.

أسباب تؤدي لإنهاء عقد الإيجار في القانون السعودي

حدد القانون السعودي مجموعة من الأسباب المشروعة التي تتيح لأحد طرفي العقد أو كليهما المطالبة بإنهاء العلاقة الإيجارية قبل أو عند انتهاء مدتها.

• انتهاء المدة المحددة في العقد هو السبب الطبيعي والأكثر شيوعًا لإنهاء العقد، حيث ينتهي العقد تلقائيًا بانتهاء مدته ما لم يتم الاتفاق على تجديده.

• الإخلال بالالتزامات الجوهرية، وعلى رأسها الامتناع عن سداد قيمة الإيجار في مواعيدها المحددة.

• استخدام العين المؤجرة في غرض آخر غير المتفق عليه في العقد، أو في أنشطة مخالفة للنظام العام أو الآداب.

• قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن لشخص آخر دون الحصول على موافقة خطية من المالك.

• إحداث المستأجر تغييرات جوهرية أو أضرار جسيمة في بناء العقار تهدد سلامته.

• إذا أصبح العقار آيلاً للسقوط أو ظهرت به عيوب تمنع المستأجر من الانتفاع به، فيحق للمستأجر طلب فسخ العقد.

• حاجة المالك الماسة لشغل العقار لسكنه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، بشرط أن يكون هذا الشرط منصوصًا عليه في العقد وأن يتم إشعار المستأجر بمدة كافية.

• إذا رغب المالك في هدم العقار وإعادة بنائه، يمكنه إنهاء العقد بعد الحصول على التراخيص اللازمة ومنح المستأجر مهلة كافية للإخلاء.

كيف يتم دفع الإيجار للمالك

مع التطور الرقمي في المملكة، أصبحت طرق دفع الإيجار أكثر تنظيمًا وأمانًا، مما يضمن حقوق كل من المالك والمستأجر.

• أصدرت الهيئة العامة للعقار قرارًا بحصر عمليات دفع إيجار العقود السكنية الجديدة عبر القنوات الرقمية المعتمدة في منصة “إيجار”.

• القنوات الرقمية المعتمدة حاليًا هي نظام “سداد” للمدفوعات باستخدام رقم المفوتر، وخدمة “مدى”.

• عند قيام المستأجر بالدفع عبر هذه القنوات، يتم تسوية الدفعة آليًا في النظام وتوثيقها، وتصل المبالغ إلى الحساب البنكي للمؤجر المسجل في العقد خلال مدة تصل إلى خمسة أيام عمل.

• لم يعد هناك حاجة لإصدار سندات قبض يدوية أو حتى إلكترونية، حيث يعتبر السداد الرقمي الموثق هو الإثبات الرسمي لعملية الدفع.

• هذه الطريقة تضمن شفافية التعاملات المالية، وتحفظ حقوق الطرفين، وتقلل من النزاعات المتعلقة بإثبات الدفع من عدمه.

• بالنسبة للعقود التجارية أو العقود السكنية القديمة التي لم تخضع بعد للحصر الإلزامي، قد يستمر الدفع بالطرق التقليدية كالتحويل البنكي المباشر أو الدفع النقدي، مع ضرورة الحصول على سند قبض يثبت السداد.

• يُنصح دائمًا باستخدام الطرق الرقمية حتى في العقود غير الملزمة حاليًا، لما توفره من حماية وتوثيق لكلا الطرفين.

تواصل اليوم مع فريق الخبراء في مكتب فيصل الحارثي للمحاماة. نحن نمتلك الخبرة العميقة والتخصص الدقيق في قضايا الإيجار والمنازعات العقارية، وسنكون عونك وسندك في كل خطوة، بدءاً من تقديم الاستشارة القانونية وتقييم موقفك، ومروراً بتمثيلك أمام القضاء، وانتهاءً بتنفيذ الحكم واستعادة حقوقك كاملة.

لحماية استثمارك العقاري واتخاذ الإجراء القانوني الصحيح، يرجى الاتصال على الرقم: +966 54 124 4411