دعوي استرداد حيازة عقار في السعودية

تُعد الملكية العقارية في المملكة العربية السعودية أحد أهم أشكال الثروة والاستثمار، وركيزة أساسية للأمان والاستقرار للأفراد والأسر والشركات على حد سواء. إن حيازة عقار، سواء كان أرضًا أو مبنى، لا تمثل قيمة مادية فحسب، بل تحمل في طياتها قيمة معنوية وذكريات واستقرار. ولكن، ماذا لو استيقظت يومًا لتجد أن عقارك الذي تحوزه وتنتفع به قد وقع في يد شخص آخر بغير وجه حق؟ ماذا لو تم منعك من دخول أرضك أو منزلك بالقوة أو الخلسة؟ هنا، يبرز دور القانون كحصن منيع لحماية الحقوق، وتعتبر دعوى استرداد حيازة عقار هي السلاح النظامي الذي وضعه المشرع السعودي في يد الحائز لتمكينه من استعادة سيطرته الفعلية على عقاره المسلوب.

إن اللجوء إلى القضاء عبر رفع دعوى استرداد حيازة عقار ليس مجرد إجراء روتيني، بل هو خطوة حاسمة تتطلب فهمًا عميقًا للشروط القانونية الدقيقة، والإجراءات القضائية، والفروقات الجوهرية بينها وبين دعاوى الملكية الأخرى. إن الجهل بهذه التفاصيل قد يؤدي إلى ضياع الحق أو تأخر استرداده. في هذا الدليل الشامل، الذي يقدمه لكم مكتب فيصل الحارثي للمحاماة، سنغوص في أعماق هذا النوع من الدعاوى، ونشرح أركانها، وشروطها، وإجراءاتها، ونقدم لكم رؤية واضحة وشاملة تمكنكم من فهم موقفكم القانوني وتسلحكم بالمعرفة اللازمة لخوض هذه المعركة القانونية بثقة واقتدار، وتأكيدًا على أن يد العدالة قادرة على إعادة كل حق إلى نصابه.

💬 اطلب استشارة مجانية

مفهوم دعوى استرداد حيازة عقار

قبل الخوض في التفاصيل الإجرائية، من الضروري وضع أساس متين لفهم ماهية هذه الدعوى وطبيعتها القانونية الخاصة، فهي دعوى تحمي واقعًا ماديًا بغض النظر عن أصل الحق.

• دعوى استرداد الحيازة هي دعوى قضائية يرفعها الشخص الذي كانت له حيازة مادية وهادئة على عقار، ثم سُلبت منه هذه الحيازة بالقوة أو الغصب أو الخلسة، ويطلب فيها من القضاء الحكم بإعادة العقار إلى حيازته مرة أخرى.

• الهدف الأساسي من هذه الدعوى ليس إثبات الملكية، بل هو حماية “الحيازة” في حد ذاتها كمركز واقعي وقانوني جدير بحماية النظام. فالمشرع يحمي حائز العقار من أعمال الغصب والبلطجة، ويحافظ على استقرار الأوضاع الظاهرة في المجتمع.

• الشخص الذي يحق له رفع دعوى استرداد حيازة عقار هو “الحائز” الفعلي للعقار، سواء كان هذا الحائز هو المالك الأصلي، أو مستأجرًا، أو صاحب حق انتفاع، أو حتى واضع يد بنية التملك طالما كانت حيازته مستقرة وعلنية وهادئة.

• تستند هذه الدعوى إلى فكرة أن من انتزعت منه الحيازة بالقوة له الحق في استردادها بنفس القوة، ولكن لأن المجتمعات المنظمة تمنع الأفراد من اقتضاء حقوقهم بأنفسهم، فقد حلت “قوة القانون” ممثلة في القضاء محل “القوة الخاصة”.

• تتميز دعوى الحيازة عن غيرها من الدعاوى العقارية بأنها دعوى عاجلة، حيث ينظر القاضي فيها إلى واقعة الحيازة وفعل الغصب فقط، دون الدخول في تفاصيل ملكية العقار ومن هو صاحب الحق الأصلي فيه، مما يجعلها أسرع في الفصل مقارنة بدعاوى الملكية.

أهمية شروط دعوى استرداد حيازة عقار

إن شروط قبول هذه الدعوى ليست مجرد شكليات إدارية، بل هي الأركان الأساسية التي تقوم عليها الدعوى بأكملها، والإخلال بأي منها قد يؤدي إلى رفض الدعوى من أساسها وضياع حق المدعي.

• تكمن أهمية هذه الشروط في أنها تمثل خط الدفاع الأول الذي يمنع الاستخدام الكيدي لهذه الدعوى. فلولا هذه الشروط، لأصبح بإمكان أي شخص أن يدعي حيازته لعقار ويطلب طرد الحائز الفعلي.

• تضمن هذه الشروط أن الحماية القانونية تُمنح فقط للحائز الجدير بالحماية، وهو من كانت حيازته فعلية ومستمرة وعلنية وهادئة، وليست حيازة عابرة أو خفية أو قائمة على نزاع.

• تحديد مدة زمنية لرفع الدعوى (وهي سنة من وقت فقدان الحيازة) يهدف إلى استقرار المراكز القانونية والمعاملات، فلا يبقى سيف هذه الدعوى مسلطًا على رقبة الحائز الجديد إلى ما لا نهاية.

• اشتراط وقوع الغصب أو فقدان الحيازة بالقوة أو الخلسة هو جوهر الدعوى، فهو يفرق بين من فقد حيازته بفعل غير مشروع، ومن تركها بإرادته أو سلمها طواعية.

• إن فهم هذه الشروط بدقة يمكن المحامي، مثل فريق العمل المتخصص في مكتب فيصل الحارثي، من تقييم الموقف القانوني للموكل بشكل صحيح منذ البداية، وتحديد ما إذا كانت دعوى استرداد حيازة عقار هي المسار الصحيح، أو ما إذا كان يجب اللجوء إلى دعوى أخرى كدعوى الملكية.

ما الفرق بين دعوى الملكية ودعوى الحيازة؟

من أكثر الأمور التي تسبب لبسًا لدى غير المتخصصين هو الخلط بين دعوى استرداد الحيازة ودعوى إثبات الملكية، ورغم أن كلتيهما تتعلقان بالعقار، إلا أنهما تختلفان اختلافًا جوهريًا في الطبيعة والهدف والإجراءات.

• من حيث الموضوع: موضوع دعوى استرداد حيازة عقار هو “الحيازة” المادية، أي السيطرة الفعلية على العقار. أما موضوع دعوى الملكية فهو “أصل الحق” نفسه، أي من هو المالك الحقيقي للعقار بموجب صكوك الملكية أو الأدلة الشرعية.

• من حيث الإثبات: في دعوى الحيازة، يكتفي المدعي بإثبات حيازته السابقة للعقار وواقعة سلبها منه بالقوة. أما في دعوى الملكية، فيجب على المدعي أن يقدم أدلة قاطعة على ملكيته، مثل صك الملكية الصادر من كتابة العدل (التسجيل العيني للعقار)، أو حجج الاستحكام، أو إثبات انتقال الملكية بالإرث أو الشراء.

• من حيث طبيعة الحكم: الحكم الصادر في دعوى الحيازة هو حكم وقتي يهدف إلى إعادة الوضع إلى ما كان عليه قبل واقعة الغصب، ولا يفصل في مسألة من هو المالك. أما الحكم الصادر في دعوى الملكية فهو حكم قطعي وموضوعي يقرر لمن تكون ملكية العقار بشكل نهائي.

• من حيث الإجراءات والمدة: تتميز دعاوى الحيازة بأنها من الدعاوى المستعجلة التي تفصل فيها المحكمة بسرعة نسبيًا، لأنها لا تبحث في أصل الحق. بينما دعاوى الملكية قد تستغرق وقتًا أطول بكثير لأنها تتطلب فحصًا دقيقًا للمستندات والأدلة وقد تحتاج إلى ندب خبراء.

• من حيث الجمع بين الدعويين: القاعدة العامة أنه لا يجوز الجمع بين دعوى الحيازة ودعوى الملكية في صحيفة دعوى واحدة. كما أن المدعي إذا اختار رفع دعوى الملكية أولاً، فإنه يسقط حقه في رفع دعوى الحيازة بعد ذلك. أما إذا رفع دعوى الحيازة وخسرها، فيبقى له الحق في رفع دعوى الملكية لإثبات حقه الأصلي.

إجراءات رفع دعوى استرداد الحيازة

إن سلوك الطريق القضائي لاستعادة حيازة عقار مسلوب يتطلب اتباع سلسلة من الإجراءات المنظمة والدقيقة لضمان قبول الدعوى وسيرها بشكل صحيح.

• الاستشارة القانونية: الخطوة الأولى والأساسية هي اللجوء إلى محامٍ متخصص في القضايا العقارية، فمكتب محاماة خبير مثل مكتب فيصل الحارثي سيقوم بتحليل وقائع قضيتك، والتأكد من توافر شروط دعوى استرداد حيازة عقار، وإرشادك إلى أفضل مسار قانوني.

• جمع الأدلة والمستندات: قبل رفع الدعوى، يقوم المحامي بمساعدتك في جمع كافة الأدلة التي تثبت حيازتك السابقة للعقار (مثل فواتير خدمات باسمك، عقود إيجار قديمة، شهادة شهود من الجيران)، والأدلة التي تثبت واقعة الغصب (مثل محضر شرطة بالواقعة، صور للأقفال المكسورة، شهادة شهود رأوا واقعة الطرد).

• إعداد صحيفة الدعوى: يقوم المحامي بصياغة صحيفة الدعوى بشكل احترافي، متضمنة كافة البيانات المطلوبة نظامًا، وسردًا دقيقًا ومقنعًا لوقائع الحيازة والغصب، وتحديدًا واضحًا للطلبات، وهي إعادة الحيازة وربما التعويض عن الأضرار.

• تقديم الدعوى إلكترونيًا: يتم تقديم صحيفة الدعوى ومرفقاتها من المستندات عبر بوابة “ناجز” الإلكترونية التابعة لوزارة العدل، والتي أصبحت المنصة الرسمية لرفع جميع الدعاوى في المملكة، مما يضمن سرعة قيد الدعوى وتحديد موعد لأول جلسة.

• حضور الجلسات والمرافعة: يتولى المحامي حضور كافة الجلسات القضائية، وتقديم الدفوع والمرافعات الشفهية والكتابية، وتقديم الشهود ومناقشتهم، والرد على دفوع الخصم، وتقديم كافة الحجج القانونية التي تدعم موقفك أمام القاضي.

• صدور الحكم ومتابعته: بعد اكتمال المرافعات، تصدر المحكمة حكمها. إذا كان الحكم لصالحك، يحق للخصم استئنافه. يتولى المحامي متابعة القضية في مرحلة الاستئناف والدفاع عن الحكم الصادر لصالحك.

• مرحلة التنفيذ: إذا أصبح الحكم نهائيًا وقطعيًا، ولم يقم الخصم بتسليم العقار طواعية، يتم التقدم بطلب تنفيذ إلى محكمة التنفيذ التي تتولى اتخاذ الإجراءات الجبرية اللازمة لإخلاء العقار وتسليمه لك بالقوة الجبرية إن لزم الأمر.

سوابق قضائية استرداد حيازة عقار في السعودية

إن الاطلاع على كيفية تعامل المحاكم السعودية مع قضايا مشابهة في الماضي يعطي تصورًا واضحًا عن المبادئ التي تستقر عليها الأحكام القضائية في هذا النوع من النزاعات.

• في إحدى القضايا، رفع شخص دعوى استرداد حيازة عقار ضد جاره الذي قام بضم جزء من أرضه إلى أرضه مستغلاً سفره. قدم المدعي فواتير كهرباء قديمة للعقار وصورًا فوتوغرافية لحدود الأرض قبل التعدي، بالإضافة إلى شهادة جار آخر، فحكمت له المحكمة باسترداد حيازته للجزء المغصوب وإلزام الجار بإزالة أي إحداثات عليه.

• في سابقة أخرى، رفع مستأجر دعوى ضد مالك العقار الذي قام بتغيير أقفال الشقة وطرد المستأجر منها بالقوة قبل انتهاء مدة العقد بحجة تأخره في سداد الإيجار. قضت المحكمة بإعادة حيازة الشقة للمستأجر، على اعتبار أن المالك ليس له الحق في اقتضاء حقه بنفسه، وأن الطريق الصحيح للمطالبة بالإيجار أو الإخلاء يكون عبر القضاء وليس بالقوة.

• نظرت المحكمة قضية بين ورثة، حيث استولى أحد الإخوة على منزل والدهم بعد وفاته ومنع باقي الورثة من دخوله. رفع باقي الورثة دعوى استرداد حيازة، وقضت المحكمة بإلزام الأخ بتسليم المنزل ليصبح تحت حيازة جميع الورثة على الشيوع إلى حين قسمة التركة، مؤكدة أن حيازة أحد الورثة لا تمنع حق باقي الشركاء.

• في قضية تتعلق بأرض زراعية، أثبت المدعي أنه كان يضع يده على الأرض ويزرعها لسنوات طويلة، وأن المدعى عليه قام بطرده منها ووضع سياجًا حولها. قدم المدعي شهودًا من المزارعين المجاورين الذين شهدوا بحيازته القديمة، فحكمت له المحكمة باسترداد حيازة الأرض، بغض النظر عن الجدل حول ملكيتها الذي يمكن الفصل فيه بدعوى مستقلة.

شروط قبول دعوى استرداد الحيازة

لكي تقبل المحكمة النظر في دعواك من الأساس، يجب أن تتوفر أربعة شروط جوهرية ومجتمعة، وهي بمثابة أعمدة الدعوى التي لا تقوم إلا بها.

• أن تكون حيازة المدعي للعقار حيازة قانونية: يجب أن يثبت المدعي أنه كانت له سيطرة مادية وفعلية على العقار، وأن هذه السيطرة كانت بنية الظهور عليه بمظهر صاحب الحق. ويجب أن تكون هذه الحيازة “علنية” (أي غير خفية)، و”هادئة” (أي لم تكتسب بالقوة أو الإكراه)، و”مستمرة” لمدة كافية قبل وقوع الغصب.

• أن يكون المدعي قد فقد الحيازة: يجب أن تكون حيازة العقار قد خرجت من يد المدعي بشكل كامل. فإذا كان النزاع مجرد تعرض أو إزعاج مع بقاء الحيازة في يده، فإن الدعوى المناسبة هنا هي “دعوى منع التعرض” وليست دعوى استرداد الحيازة.

• أن يكون فقدان الحيازة قد تم بفعل غير مشروع: هذا هو جوهر الدعوى. يجب أن يكون سلب الحيازة قد تم بالقوة أو الغصب أو الخلسة أو التحايل، أي بغير رضا الحائز السابق. فإذا كان الحائز قد سلم العقار طواعية أو بموجب اتفاق، فلا يحق له رفع هذه الدعوى.

• أن ترفع الدعوى خلال سنة من فقدان الحيازة: وضع النظام مهلة زمنية لرفع دعوى استرداد حيازة عقار وهي سنة واحدة. يبدأ حساب هذه المدة من تاريخ علم الحائز بوقوع الغصب وسلب الحيازة منه. إذا تم رفع الدعوى بعد مرور هذه المدة، فإنها ترد شكلاً ولا يتم النظر في موضوعها.

أدوار الجهات القضائية في دعاوى استرداد الحيازة

تتكامل أدوار عدة جهات قضائية للنظر في هذه الدعاوى والفصل فيها وتنفيذ الأحكام الصادرة بشأنها، مما يضمن وصول الحق لصاحبه عبر مسار قضائي محكم.

• المحكمة العامة: هي المحكمة المختصة نوعيًا بنظر الدعاوى العقارية، بما فيها دعوى استرداد حيازة عقار. دورها هو النظر في أصل الدعوى، وسماع أقوال الخصوم، وفحص الأدلة والمستندات، وسماع شهادة الشهود، وإصدار الحكم الابتدائي في القضية.

• محكمة الاستئناف: إذا لم يرتضِ أحد الخصوم بالحكم الصادر من المحكمة العامة، فله الحق في الاعتراض عليه أمام محكمة الاستئناف خلال المدة النظامية. دور محكمة الاستئناف هو مراجعة الحكم الابتدائي والتأكد من صحة تطبيقه للنظام والوقائع، ولها أن تؤيد الحكم أو تنقضه أو تعدله.

• محكمة التنفيذ: بعد أن يصبح الحكم نهائيًا وقطعيًا (إما بعدم الاعتراض عليه أو بتأييده من محكمة الاستئناف)، وإذا امتنع المحكوم عليه عن التنفيذ طواعية، يأتي دور محكمة التنفيذ. تتولى هذه المحكمة إجبار المحكوم عليه على تنفيذ الحكم، وتقوم باتخاذ كافة الإجراءات اللازمة لإخلاء العقار من شاغليه وتسليمه للمحكوم له، ولو استدعى ذلك استخدام القوة الجبرية عن طريق الشرطة.

كم تستغرق دعوى استرداد الحيازة

من أكثر الأسئلة التي تشغل بال أصحاب الحقوق هو المدة الزمنية التي قد تستغرقها قضيتهم في المحاكم، والإجابة على هذا السؤال تعتمد على عدة عوامل متغيرة.

• تعتبر دعوى استرداد حيازة عقار من الدعاوى المستعجلة نسبيًا بطبيعتها، حيث يهدف القضاء إلى إعادة الأمور لنصابها بسرعة. في الحالات الواضحة التي تكون فيها الأدلة قوية، قد لا تستغرق القضية في محكمة الدرجة الأولى أكثر من بضعة أشهر.

• مدى تعقيد القضية: إذا كانت وقائع القضية متشابكة أو كان هناك تضارب كبير في أقوال الشهود، فقد تحتاج المحكمة إلى عقد جلسات أكثر للتحقيق والتمحيص، مما يطيل من أمد التقاضي.

• مدى تعاون الخصوم: إذا كان الخصم متعنتًا ويقوم بتقديم دفوع كيدية أو يطلب تأجيل الجلسات دون مبرر، فقد يؤدي ذلك إلى إطالة مدة نظر الدعوى.

• الحاجة إلى ندب خبير: في بعض الحالات، قد ترى المحكمة ضرورة ندب خبير (مثل مساح هندسي) لمعاينة العقار وتحديد حدود الحيازة بدقة، وهذا الإجراء يستغرق وقتًا إضافيًا.

• مرحلة الاستئناف والتنفيذ: يجب الأخذ في الاعتبار أن القضية قد لا تنتهي بصدور الحكم الابتدائي، فهناك مرحلة الاستئناف التي قد تستغرق عدة أشهر أخرى، تليها مرحلة التنفيذ إذا لزم الأمر. بشكل عام، يمكن أن تتراوح مدة القضية من عدة أشهر إلى ما قد يتجاوز السنة في الحالات المعقدة.

صيغة دعوى استرداد حيازة عقار

إن إعداد صحيفة الدعوى بشكل قانوني سليم هو مفتاح النجاح في قضيتك، وأي نقص أو خطأ في الصياغة قد يكون له عواقب وخيمة. ويقوم المحامي المتخصص في مكتب فيصل الحارثي بإعدادها وفق الهيكل التالي:

• بيانات أطراف الدعوى: تبدأ الصحيفة بتحديد “المدعي” (وهو الحائز الذي سُلبت منه الحيازة) بكامل بياناته (الاسم، رقم الهوية، العنوان، بيانات التواصل)، وتحديد “المدعى عليه” (وهو من استولى على الحيازة) بكامل بياناته أيضًا.

• موضوع الدعوى: يُكتب بشكل موجز وواضح: “دعوى استرداد حيازة العقار الكائن في (يُذكر وصف العقار وعنوانه بدقة)”.

• وقائع الدعوى: هذا هو الجزء السردي الأهم، حيث يتم شرح القصة الكاملة بشكل متسلسل ومقنع. يبدأ المحامي بوصف العقار، ثم يثبت حيازة المدعي له، موضحًا مدة الحيازة وكيف كانت هادئة وعلنية. بعد ذلك، ينتقل إلى وصف واقعة الغصب بالتفصيل، مبينًا تاريخها وكيف تمت (بالقوة، بالخلسة)، مع الإشارة إلى الأدلة التي تثبت ذلك.

• الطلبات: في هذا الجزء، يتم تحديد ما يطلبه المدعي من المحكمة بشكل دقيق على هيئة نقاط، وتكون عادةً كالتالي:

• الحكم بقبول الدعوى شكلاً لرفعها في الميعاد النظامي.
• الحكم بأحقية المدعي في استرداد حيازة العقار الموصوف أعلاه.
• إلزام المدعى عليه بتسليم العقار للمدعي خاليًا من الشواغل.
• إلزام المدعى عليه بإزالة أي إحداثات أو تغييرات قام بها في العقار.
• (اختياريًا) إلزام المدعى عليه بدفع تعويض مادي للمدعي عن الأضرار التي لحقت به وفوات المنفعة خلال فترة الغصب.
• إلزام المدعى عليه بأتعاب المحاماة ومصاريف التقاضي.
• أسانيد الدعوى: يتم هنا ذكر الأساس النظامي والشرعي الذي تستند إليه الدعوى، مثل مواد نظام المرافعات الشرعية المتعلقة بدعاوى الحيازة، والقواعد الفقهية ذات الصلة.

• المرفقات: يتم إدراج قائمة بكافة المستندات والأدلة التي تم إرفاقها إلكترونيًا مع صحيفة الدعوى لدعمها.

إن التعرض لغصب العقار وسلب حيازته هو اعتداء صارخ على حقوقك واستقرارك، ويسبب قلقًا وضررًا بالغًا. ولكن، يجب ألا يدفعك هذا الشعور إلى اليأس أو التردد في المطالبة بحقك. لقد وفر لك النظام السعودي أداة قانونية قوية وفعالة، وهي دعوى استرداد حيازة عقار، ولكن استخدام هذه الأداة بفعالية يتطلب خبرة ومعرفة ودراية قانونية.

في مكتب فيصل الحارثي للمحاماة والاستشارات القانونية، نضع بين يديك سنوات من الخبرة والتخصص في القضايا العقارية. فريقنا من المحامين على أتم الاستعداد لتقديم الدعم القانوني الكامل لك، بدءًا من تقييم قضيتك وجمع أدلتك، مرورًا بصياغة دعواك بشكل احترافي، وانتهاءً بتمثيلك والدفاع عن حقك بقوة أمام جميع المحاكم حتى استعادة حيازتك لعقارك.

حقك في حيازة ممتلكاتك هو حق أصيل، والدفاع عنه هو مهمتنا. لا تتردد في التواصل معنا اليوم.

للتواصل المباشر مع مكتب فيصل الحارثي للمحاماة:رقم الهاتف: ‎+966 54 124 4411